Kredyt mieszkaniowy. Co trzeba o nim wiedzieć?

Kredyt mieszkaniowy, inaczej zwany kredytem hipotecznym, to jeden z częściej wybieranych produktów bankowych w naszym kraju. Z tego rodzaju finansowania nieruchomości korzystają dziesiątki tysięcy Polaków rocznie. Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym, przed zaciągnięciem wieloletniego zobowiązania? Sprawdźmy.

Czym jest kredyt mieszkaniowy (hipoteczny)

Na wstępie warto zaznaczyć, że kredyt mieszkaniowy, zwany jest także kredytem hipotecznym. Nie są to bowiem dwa różne produkty finansowe. Kredyt mieszkaniowy cechuje bowiem konieczność ustanowienia tzw. hipoteki, a więc swoistego zabezpieczenia dla instytucji finansowej, że w przypadku braku spłaty kredytu, bank nie straci poniesionych nakładów finansowych. Zauważmy, że kredyty mieszkaniowe udzielane są nierzadko na okres 25-30 lat, a im dłuższy czas spłaty, tym większe ryzyko kredytowe. Długi okres finansowania to jednak nie wszystko. Kredyt mieszkaniowy charakteryzuje się także wysoką wartością, która w 2021 roku sięgała średnio 330 tysięcy złotych. Oba czynniki powodują, że banki muszą się mocno zabezpieczyć, a najskuteczniejszym sposobem jest właśnie ustanowienie hipoteki.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka, to nic więcej, jak prawo, które nabywa wierzyciel (w przypadku kredytu mieszkaniowego jest to bank), do określonej nieruchomości. Warto podkreślić, że jest to tzw. ograniczone prawo rzeczowe, co oznacza, że bank nie może swobodnie dysponować daną nieruchomością w dowolnym momencie. Zyskuje to prawo, dopiero gdy dłużnik (kredytobiorca) przestaje wywiązywać się ze swej części umowy, czyli przestaje spłacać kredyt mieszkaniowy. Wtedy też bank (wierzyciel) ma prawo do przejęcia nieruchomości, a następnie jej sprzedaży, w celu odzyskania poniesionych nakładów finansowych oraz (co warte podkreślenia) do odsetek, które mu się należą zgodnie z zawartą umową kredytową.

Aby doszło do ustanowienia hipoteki, niezbędne jest dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej mieszkania, domu czy działki, która jest zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego. Zwykle jest to właśnie finansowana nieruchomość, ale może być to także inny lokal, “pod który” bank udzielił finansowania. To jednak zwykle dotyczy nieco innych kredytów, ale o tym już w kolejnym wpisie.

Kto może otrzymać kredyt mieszkaniowy?

Jak wspomnieliśmy powyżej, banki bardzo restrykcyjnie podchodzą do kwestii zaufania i wymogów, które stawiane są kredytobiorcom. Minimalizują ryzyko i maksymalizują zyski, gdzie mogą i jak tylko mogą. Prócz samej hipoteki trzeba liczyć się także z innymi zabezpieczeniami, które zwykle przybierają formę polis, jednak o tym za chwilę. Aby otrzymać kredyt mieszkaniowy, na pewno trzeba wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Bez niej jakakolwiek forma pożyczki czy kredytu nie będzie możliwa. Dużym plusem jest oczywiście to, że bank udzielając kredytu hipotecznego, dokonuje zabezpieczenia, co zmniejsza jego ryzyko i w konsekwencji obniża oprocentowanie, marżę i prowizję. To zaś powoduje, że kredytobiorca zyskuje nieco większą zdolność, niż w przypadku kredytu gotówkowego, który można przeznaczyć na cele konsumpcyjne.

Większość banków w Polsce udziela kredytu mieszkaniowego osobom powyżej 21 lat, co wynika z tego, że osoby takie mają zwykle już jakieś doświadczenie na rynku pracy, chyba że mowa o niepracujących studentach. W ich przypadku otrzymanie kredytu mieszkaniowego zwykle nie jest możliwe.

Jaki rodzaj umowy i ile trzeba pracować, aby dostać kredyt hipoteczny?

Jeszcze do niedawna, aby otrzymać kredyt hipoteczny, niezbędna była wyłącznie umowa o pracę. Dziś, większość instytucji finansowych jest w stanie udzielić kredytu mieszkaniowego także na podstawie umowy cywilnoprawnej. Wiele zależy jednak zarówno od polityki kredytowej banku, jak i długości trwania takiej umowy i średniomiesięcznych wpływów.

Można przyjąć, że aby otrzymać kredyt mieszkaniowy, należy pracować minimum 6 miesięcy u jednego pracodawcy. Inne banki mogą wymagać umowy trwającej nie krócej niż rok. Najkorzystniejszym okresem, na który dana umowa została zawarta, jest oczywiście czas nieoznaczony, ale terminowe umowy także z powodzeniem pozwalają na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Jakie ubezpieczenia stosują banki, udzielające kredytów hipotecznych?

Samo ustanowienie hipoteki nie jest jedyną formą zabezpieczenia, z jakimi trzeba się liczyć w przypadku kredytów hipotecznych. Większość instytucji będzie wymagała lub przynajmniej “mocno namawiała” na zawarcie także dodatkowych polis, do których zaliczyć można m.in.:

• ubezpieczenie na życie kredytobiorcy
• ubezpieczenie nieruchomości (np. na skutek pożaru czy zalania)
• ubezpieczenie od utraty pracy
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
• ubezpieczenie pomostowe

W tym miejscu trzeba podkreślić, że ubezpieczenie nieruchomości jest zwykle ubezpieczeniem wymaganym, jednak nie chroni wyłącznie interesów samego banku, ale także kredytobiorcę. Gdy mieszkanie ulegnie zniszczeniu, to ubezpieczyciel pokryje sumę strat, a to w wielu przypadkach zamknie kredyt, który pozostaje do spłaty.

Kredyt hipoteczny. Niezbędny wkład własny

Osoby rozważające zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego muszą liczyć się z tym, że banki w Polsce wymagają wkładu własnego. Aktualnie – zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego – minimalna wysokość wkładu własnego wynosi 20 procent wartości nieruchomości będącej przedmiotem finansowania. Jeśli kredytobiorca nie dysponuje kwotą tej wysokości, niezbędne będzie wykupienie wymienionego powyżej ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które zdecydowanie zwiększy wartość raty kredytowej.